ויגרופ

הדרך הנכונה לבחור חברת ניהול ואחזקת מבנים מוצלחת

vigroupc_admin — Thu, 31 Dec 2020 09:52:37 +0000

בחירת חברת ניהול הינה תהליך משמעותי בחיי הבניין ויש לו השלכות רבות. בחירה שגויה תבוא לידי ביטוי בפגיעה באיכות החיים של הדיירים ותגרום לכאב ראש גדול לועד הבית. באופן טבעי כשבוחרים חברת ניהול סומכים עליה ומעבירים אליה סמכויות ואחריות לנושאים רבים בחיי הבניין. במידה והיא כושלת בתפקודה אזי תהיה פגיעה משמעותית בתפקוד הבניין. כשמדובר על בניין חדש הנזק הוא פי כמה היות וחברה חדשה נדרשת לבצע תהליך קליטה מסודר של הבניין מהקבלן ואי ביצוע התהליך יגרום לחורים רבים בהכרת הבניין ותיעודו, דבר שיבוא לידי ביטוי אח"כ בחוסר ידע ויכולת לנהל באופן נכון ויעיל את הבניין.

לעיתים קרובות אנחנו מתבקשים להחליף חברת ניהול שלא היו מרוצים ממנה. לרוב מספיק סיור אחד קצר בבניין כדי לקבל תמונה ברורה של ממדי הבעיות בבניין: רכזת כיבוי אש עם התראות לטיפול, חוסר בביקורות חובה וטיפולים חיוניים לציוד הבניין, מערכות חירום שאינן מופעלות או תקולות וגם הזנחת הטיפול באביזרי חשמל ותאורת חירום אשר עלולים להשפיע על הבטיחות בבניין. בבניינים חדשים אנחנו נתקלים במקרים של ביצוע תהליך קבלת הבניין באופן רשלני שגורם להימצאות תקלות שלא טופלו, לחוסר תיעוד וחוסר בציוד שאח"כ משפיע לאורך שנים ועולה כסף רב לדיירים.

איזה יכולות צריך לחפש בחברת ניהול מוצלחת?

חברת ניהול מוצלחת תייצר איכות חיים גבוהה לדיירים וראש שקט לועד הבית במגדלי מגורים ומשרדים ותאפשר להם להנות מפירות הנכס ולהשביח את ערכו. ישנן מספר יכולות חשובות שנדרש לבחון שהן קיימות בחברת הניהול המועמדת לבחירה. יש לבחון הימצאות יכולות אלו במסגרת תהליך הצעת המחיר של החברה ממנה אפשר להתרשם מאוד ביחס להתנהלות החברה וכן לפנות ללקוחות אחרים של החברה ולבקש חוות דעת. היכולות המשמעותיות להצלחת חברת הניהול הן:

מחויבות לשביעות רצונכם המלאה – חברת הניהול נדרשת לפעול בגישה חיובית של איך לפתור בעיות, לעשות את המשימות ולתת מענה לצרכי הבניין תוך עבודה בשיתוף פעולה מלא עם הועד. המבחן האמיתי שלה יהיה בנושאים דחופים ובדרישות לא שגרתיות.
ניסיון רלוונטי בניהול ואחזקת מבנים – ככל שיש לחברה יותר ניסיון זה משמעותי ומעיד על יכולתה לתת שירות טוב ויציב לאורך זמן ולא לתפקד חלקית או להעלם תוך זמן קצר. כמובן שחשוב לוודא שהיא בעלת ניסיון רלוונטי למערכות ותשתיות בבניינים דומים לשלכם.
יכולת מקצועית ויסודית – יש לצפות מחברת הניהול לפעול בצורה נכונה מקצועית ויסודית כנדרש תוך עמידה במחויבויות ובתקנים לניהול ואחזקת מבנים, זאת על מנת להבטיח לכם ראש שקט ואיכות חיים בבניין.
מחירים הוגנים עם איכות עבודה גבוהה בתמורה – ישנה חשיבות לבצע עבודות באופן איכותי בבניינים ולצורך כך יש לצפות מחברת הניהול לתת שירות ומענה מקצועי איכותי במחירים הוגנים הן בשוטף והן עבור פרויקטים.
כתובת אחת לכל הנושאים – יש לוודא שחברת הניהול יודעת לספק את כל השירותים הנדרשים לבניין על מנת לקבל מענה מלא מגורם אחד שאחראי מקצה לקצה. דבר זה יתרום לכם לראש שקט ולא תצטרכו לדאוג ולהתעסק בנפרד עם גורמים שונים ולשלם להם בנפרד.
זמינות 24/7 ובמיוחד עבור תקלות קריטיות – ניהול מבנים דורש מענה מלא בכל שעה על מנת שהדיירים יקבלו את כל השירותים החיוניים הנדרשים בבניין והן למקרה של תקלות חמורות העלולות לקרות בכל רגע, במקרה שכזה עיכוב מגדיל את הנזק למשל במקרה של הצפה. חברת הניהול חייבת להפעיל מוקד שירות שפועל 24/7 ולתת מענה לכל פניה ובעיה בהתאם לדחיפותה.
שקיפות מלאה ויחסי אמון – יש לצפות מהחברת ניהול לעדכן באופן שוטף את הועד ואת הדיירים בכל הנושאים הרלוונטיים, להוציא דו"חות סטטוס ולשתף בכל דילמה, מידע חשוב או בעיה את כל מי שנדרש. הועד והדיירים צרכים להרגיש בטחון שהם מעודכנים ויודעים את כל מה שנדרש להם לדעת בבניין. הועד צריך להיות מעורב ולקבל את כל ההחלטות שבסמכותו.
יחס אישי ויכולת אסקלציה במקרה הצורך – הנהלת חברת הניהול צריכה להיות נוכחת בשטח ואנשי הועד צרכים להכיר אותה ולדעת למי לפנות במקרה הצורך. נציגי חברת הניהול נדרשים להשתתף בישיבות הועד כפי שידרש על יד הועד.
יושרה בטיפול בכספים – ככל שחברת הניהול נדרשת להתעסק עם כספי הדיירים כך יש לבחון אותה יותר לעומק מבחינת ניהול תקין. רצוי מאוד שחשבון הבנק של הועד יהיה על שמו וכל הכספים יופקדו שם ורק נציגי הועד יוכלו להוציא כספים מהחשבון. הועד נדרש לבצע מעקב אחר הגביה באופן שוטף ולוודא שהסכומים שנגבו מהדיירים אכן מופקדים בחשבון הבנק.

הערכים והעקרונות שיש לחפש בחברת ניהול

יש לצפות מחברת ניהול מבנים לפעול על בסיס עקרונות וערכים על מנת לתת רמת שירות גבוהה לניהול מבנים. ישנם דרישות וסטנדרטים גבוהים שנדרש לעמוד בהם בתחום זה על מנת להבטיח את איכות החיים לדיירים בבניין וראש שקט לועד, להלן תיאור ערכים ועקרונות אלו:

בטיחות בניהול מבנים – הבטיחות היא מעל הכל. חברת ניהול מחויבת לשמור על בטיחות של הדיירים, האורחים, בעלי המקצוע והעובדים הנמצאים בבניינים ובמתקנים השונים הקשורים להם. זאת עפ"י ההנחיות והתקנים השונים בתחום הבטיחות וגיהות.
התאמת חבילת השירות לצרכי הלקוח – יש להתאים את סל השירותים לבניין בהתאם לצרכים ורמות השירות הנדרשות. יש לצפות שתבוצע חשיבה והתאמה נכונה על מנת להבטיח שביעות רצון גבוהה אך ללא עודף תכולה שאינה נדרשת.
זמינות 24/7 – ועד הבית והדיירים צרכים להרגיש שהם אף פעם לא לבד. חברת הניהול צריכה לעמוד לשירותם ברגעים הקשים בהם יש תקלה חמורה הפוגעת באיכות החיים או בבטיחות בבניין וגורמת לכאב ראש לדיירים ולועד. ברגעים אלו נמדדת החברה במהירות התגובה והמענה המקצועי לבעיה.
מקצועיות ומקצוענות – חברת הניהול נדרשת להעסיק בשירותיה עובדים, בעלי מקצוע, ספקים ונותני שירות מהטובים בשוק שהינם הוגנים ומקצוענים. זאת במטרה לספק שירותים איכותיים בצורה יעילה ואפקטיבית עם מינימום פגיעה באיכות החיים בבניין.
עמידה בדרישות החוק – חברת ניהול נדרשת לפעול כנדרש על פי החוק, להוציא חשבוניות עבור תשלומים, לדווח כנדרש לרשות המיסים, להיות בעלת רישיון קבלן שירות ממשרד העבודה בהתאם לסוג העובדים אותם היא מעסיקה, להיות בעלת ביטוחים כנדרש ולמלא אחר הוראות החוק הנוגעים לדיני עבודה. ועד הבית נדרש לוודא שהחברה פועלת כך.

לסיכום,

ניהול מבנים הינו מרכיב משמעותי ביצירת איכות חיים בבנייני מגורים. לא פשוט לקבל החלטה ולסמוך על החברה שאיתה רוצים לעבוד. מה גם שבשוק פועלות מגוון סוגי חברות, ותיקות וחדשות, עם תכולת שירותים שונה ומגוונת ועם שונות במחירים כך שקשה להשוות ביניהן.

ועד הבית צריך לבצע תהליך בחירה חכם ולבחור בחברה אמינה, הוגנת, מקצועית וזריזה. לצורך כך עליו לעשות סקר שוק, להתייעץ עם לקוחות אחרים ולבקש פרטים מהחברות השונות לניהול מבנים לפני שהוא מקבל החלטה. ניתן גם לשכור יועץ חיצוני שייסע בתהליך הבחירה.

בחירה לא נכונה בחברת ניהול מבנים תוביל להוצאות מיותרות, חוסר טיפול בבעיות ותקלות, ואף יכולה להביא לסכסוכים בין חברי הועד. חברת ניהול מבנים איכותית תתרום לא רק לשביעות רצון של כולם אלא גם לשמירה על ערך הנכס.

** זמינות 24/7 – הכוונה זמינות לתת שירות 24 שעות ביממה, 7 ימים בשבוע. כלומר יכולת לתת שירות גם מעבר לשעות העבודה הרגילות ביום. בתחום של ניהול מבנים ישנה חשיבות לתת שירות בכל שעה למקרים דחופים כגון תקלות חמורות שמשביתות מערכות קריטיות. לצורך כך חברת הניהול חייבת להפעיל מוקד שירות שפועל 24/7 ולתת מענה לכל פניה ובעיה בהתאם לדחיפותה.

הפוסט הדרך הנכונה לבחור חברת ניהול ואחזקת מבנים מוצלחת הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

סל השירותים המומלץ לניהול ואחזקת מבנים

vigroupc_admin — Thu, 31 Dec 2020 09:42:11 +0000

בניינים רבים עוברים היום לניהול ע"י חברות ניהול. המגמה תופסת תאוצה ואנו מקבלים כל יום פניות הן מבניינים חדשים לפני אכלוס והן מבניינים ותיקים שלועד הבית נמאס לעסוק בכך ואין מתנדבים להחליף אותו. לרוב אנחנו פוגשים את הצדיק האחרון שנשאר בועד וגם הוא לא רוצה להמשיך לעסוק בכך.

לאחרונה פנה אלינו חבר ועד יחידי שנשאר וביקש שננהל עבורו את הבניין. ביצענו הערכת מצב והתברר שהוא לא מנהל בכלל את המערכות והתשתיות כנדרש – ישנן ביקורות חובה שלא בוצעו, אין ביטוח לבניין, אין אחזקה מינימלית של מערכות, הגביה לא מנוהלת היטב אבל הניקיון והגינה בסדר. זה מצב טיפוסי של בניינים שלא מנוהלים ולא מתוחזקים.

למראית עין של אדם מהרחוב הכל בסדר אבל במבט של איש מקצוע כמעט הכל לא בסדר. מישהו בועד הימר על חשבון הדיירים. חס וחלילה אם יקרה משהו אז במקרה הטוב זה יגרם בנזק כספי. אבל, ישנה גם אפשרות, אמנם קטנה, שכל דיירי הבניין יצטרכו לשלם הון למשל במקרה ביטוחי משמעותי. כשל במערכת המים בבניין יכול גם להיות לא נעים ולגרום לדיירים להפסקת מים לזמן רב.

ישנה חשיבות לשני הצדדים להגדיר מראש את סל השירותים שיהיה תפור בצורה נכונה לצרכי הבניין עפ"י הניסיון של חברת הניהול ובהתאם לצרכי הועד והדיירים. ישנם נושאים שבולטים וידועים לכל כגון: ניקיון, גינון, תאורה וריח טוב בלובי הכניסה. אבל, ישנה חשיבות לבדוק ולהתמקד גם בנושאים הנסתרים מעיניי כולם. נושאים שהינם משמעותיים לתפקוד הבניין בשוטף ובחירום וכן לשמירת תקינות וכשירות הבניין שנים רבות קדימה בעלויות אחזקה נמוכות תוך שמירת ערך הדירות.

ועד הבית מחויב לבדוק לעומק ולוודא שהוא שוכר את שירותיה של חברת ניהול בניינים שמסוגלת לטפל בכל המורכבות והאתגרים בצורה מקצועית ואיכותית. אך, אסור לו להשאיר את ההבנות באוויר והוא מחויב לסכם בכתב את מפרט השירותים בהתאם. חברת ניהול מקצועית תדע להיערך בהתאם ולבנות את צוות העובדים היעיל והאפקטיבי הנדרש על פי הסיכום הנ"ל ותאתר את בעלי המקצוע הנדרשים לכל מה שיידרש.

מהם השירותים הבסיסיים הנדרשים לבניין?

חברת ניהול מקצועית תמפה את צרכי הבניין ותתאים לו את סל השירותים הבסיסיים הנדרשים לו מתוך המגוון הרחב של השירותים הבאים:

שירותי ניקיון – הניקיון יבוצע עפ"י תוכנית ברורה הכוללת תכולה ותדירות של ביצוע כל סוגי עבודות הניקיון בכל השטחים הציבוריים בבניין . התוכנית תפורסם לדיירים על גבי לוח המודעות ובקבוצת הוואטסאפ. התוכנית תכלול גם שירותי ניקיון מיוחדים בהתאם לסיכום עם הועד כגון ניקוי החניון, חלונות, מדרכות, החצר, ואופן השימוש במכונות ניקיון.
שירותי גינון – שירותי הגינון יוגדרו עפ"י כמות הביקורים בחודש ותכולת שתילת הצמחים לה זכאים הדיירים כחלק מהתכולה הבסיסית.
שירותי אחזקה בסיסית –יש להגדיר את תדירות ביצוע אחזקה שוטפת מונעת לכלל המרכיבים בבניין כגון חיזוק ושימון אביזרי פרזול כגון ידיות, מנגנוני נעילה, מחזירי דלת.
אחזקת מערכות ותשתיות – יש להגדיר תוכנית אחזקה תקופתית לכל המערכות והתשתיות בבניין לצורך שמירה על תקינותם והקטנת בלאי. במסגרת זאת יפורטו הביקורות והטיפולים הנדרשים עפ"י היצרן והפרקטיקה. מדובר על מערכות כגון מעליות, משאבות מים, מערכות כיבוי אש, חשמל, גנרטור, מיזוג אויר ומערכות אשפה.
אחזקת תקלות שבר – יש להיערך למתן מענה לתקלות בלתי צפויות שקורות לעיתים עפ"י רמת החומרה שלהן. למשל נזילה מצינור, גוף תאורה שרוף, סתימה בביוב, מעלית תקולה.
ביקורות חובה – ישנן מספר ביקורות שיש חובה לבצען על פי התקנים שפורסמו כמחייבים. למשל ניקוי וחיטוי מאגרי מים, מגוון ביקורות כיבוי אש, ביקורת מהנדס למעליות.
ביצוע טיפולים – ישנם טיפולים הכרחיים לביצוע חלקם חובה כגון: ניקוי וחיטוי מאגרי המים לצורך שמירה על בריאות הדיירים, טיפולים למערכות כגון מעליות וגנרטור כדי לשמור על תקינותם ואורך חיים ארוכים, ואף טיפולים לשמירה על איכות חיים כגון הדברת מקקים ומילוי מפיצי ריח.
מוקד שירות לקוחות – יש לתת מענה לפניית הדיירים לחברת הניהול בכל האמצעים הנהוגים כיום: מענה טלפוני אנושי 24/7, וואטסאפ, מייל ואפשרות לפתיחת תקלה באינטרנט. יש לפרסם לדיירים את כל ערוצי התקשורת הנ"ל. וואטסאפ הינו האמצעי האפקטיבי ביותר היות והוא מאפשר תקשורת שוטפת ונוחה עם יכולת שליחת תמונות וסרטונים לתיעוד הפניה.
שירותי גבית דמי ועד – כיום גביית תשלומי דמי ועד הבית מהדיירים מנוהלים באמצעות אפליקצית גביה, דבר המאפשר לשלם במגוון אמצעים: צ'קים, כרטיס אשראי, העברות בנקאיות והוראות קבע. האפליקציה מאפשרת מתן קבלה דיגיטלית על התשלום ישירות למייל של הדייר.
ניהול נותני שירות ובעלי מקצוע – חברת הניהול אינה יכולה להחזיק את כל הידע הנדרש לטיפול ותיקון כלל המערכות והתשתיות בבניין ולכן עליה להזמין כחלק משירותיה גורמים חיצוניים לטיפול בכך. דרך ההתקשרות הנפוצה עם נותני השירותים ובעלי המקצוע הינה על בסיס חוזה שירות שנתי ו/או בתשלום לכל קריאת שירות.

מהם השירותים המיוחדים שיש לשים עליהם דגש?

ישנם שירותים נוספים שאינם נפוצים בכל הבניינים ויש לשקול את הצורך בהם בהתאם לאופי הבניין. שירותים מיוחדים אלו בדרך כלל נתפרים במיוחד לצרכי הלקוח ויש לצפות מחברת הניהול להציע סל של שירותים אלו בגמישות מלאה בהתאם לצרכי הלקוחות.

שירותי אבטחה או פקיד קבלה לבניין – שירות זה נפוץ בעיקר בבנייני יוקרה ובבנייני משרדים והוא כולל פקיד קבלה בכניסה לבניין למשך שעות העבודה שיוגדרו במדויק. לעיתים נדרש איוש 24 שעות ביממה ולעיתים פחות. יתכן ומסתפקים בשומר אחד ולעיתים רוצים יותר. עמדת שמירה סטדנרטית כוללת מצלמות טלויזיה במעגל סגור, זיהוי והכנסת אורחים לבניין או לחניון על פי המדיניות שנקבעה, ביצוע סריקות שוטפות לאיתור בעיות ולמניעת פריצות.
אחזקת מתקנים מיוחדים – בבנייני יוקרה בעיקר ישנם חדרי כושר, בריכה, סאונה ומועדון דיירים הדורשים ניהול ואחזקה בהתאם. בריכה למשל דורשת מפעיל בריכה ומציל.
שירותי אב בית – במודל עבודה זה ישנו איש אחזקה בבניין במשך שעות קבועות בד"כ במרבית ימי השבוע במטרה לתת מענה ושירות מהיר לכל הנדרש בבניין. זאת בניגוד למודל בו מבוצעת אחזקה על ידי צוות שמגיע לפי התוכנית לבניין ולא נמצא בו באופן קבוע. אב בית קבוע מאפשר להתמקצע טוב יותר באחזקת וניהול הבניין ונותן לדיירים ולועד מענה מהיר מאוד תוך בניית קשר אישי ויחסי עבודה בריאים עם הדיירים.
שירותי מנהל בניין – בבנייני יוקרה בעיקר בהם נדרשת רמת שירות הגבוה ביותר, נהוג למנות מנהל בניין בנוסף לאיש האחזקה. מנהל זה הינו האחראי הראשי לתפקוד כל הצוות של העובדים בבניין ויש לו סמכויות לקבל החלטות בהתאם לסיכום בין הועד לחברת הניהול. המנהל נמדד על עמידת חברת הניהול בתכולה שנקבעה בהסכם לשביעות רצון הדיירים והועד.
ניהול פרויקטים – מעת לעת ישנו צורך לבצע משימות מסוג פרויקטים בעלי זמן, תקציב ותכולה מוגדרים. למשל התקנה חדשה, שיפוץ או שדרוג מערכת וכדומה.

איך מתנהלת חברת ניהול מקצועית והוגנת?

חברת ניהול הוגנת תדאג לבנות הצעת מחיר מלאה הכוללת חלוקת אחריות מלאה למשימות ניהול והאחזקה השונות, וכן תפרט בטבלה ברורה את כל מרכיבי העלויות לשירותים השונים אותם היא מציעה תוך פירוט המחיר עצמו. חברת ניהול מקצועית תדאג לכלול את כל המרכיבים הנדרשים לצרכי הבניין על מנת להבטיח לכם שביעות רצון וראש שקט ותמנע הפתעות בהמשך.

ועד בית חכם ידאג לשמר את ההצלחות שלו – במידה ויש לו בעלי מקצוע איכותיים שהוא עבד איתם בעבר כגון קבלן ניקיון, גנן או בעל מקצוע ספציפי למשאבות אזי הוא יכול לדרוש מחברת הניהול להתגמש ולהמשיך לעבוד עם אותם בעלי מקצוע וקבלי משנה שהוא מעדיף.

לסיכום, סל השירותים המומלץ לניהול ואחזקת הבניין יקבע על ידי ועד הבניין בתיאום עם חברת הניהול. ישנם שירותים בסיסיים וישנם שירותים מיוחדים. חברת ניהול מקצועית והוגנת תדע לבנות תכולת שירותים המתאימה לצרכי הועד הן הפונקציונאליים והן הכספיים משיקולי עלות מול תועלת. ישנה חשיבות לשים דגש לא רק על מה שרואים אלא גם על הטיפולים והביקורות למערכות והתשתיות הנסתרות לעין. דבר זה יבטיח את הכשירות והבטיחות של הבניין במינימום הוצאות ולאורך זמן. בניין שמנוהל נכון יאפשר איכות חיים לדיירים ולאורחים, יבטיח ראש שקט לועד הבית וישמור על ערך הדירות לשביעות רצון בעלי הדירות.

**אחזקת תקלות שבר – הכוונה לטיפול ותיקון תקלות הנובעות מכשל או בלאי של מערכות במבנה. לדוגמא : תיקון נזילה, תיקון בעיית חשמל, החלפת רכיב במערכת. לרוב מדובר במקרים בלתי מתוכננים הדורשים טיפול בהתאם לרמת הדחיפות של התקלה. לרוב התקלות יטופלו במסגרת סבב אחזקה אך יתכנו מצבים של תקלות שבר דחופות ביותר בהן נדרשת יהיה להגיע מידית לטיפול בהן ולצורך כך חברת הניהול נדרשת להחזיק אנשי מקצוע בכוננות למקרים אלו. יש להגדיר בהסכם את רמת השירות של חברת הניהול ואחזקת המבנים למקרה של תקלת שבר בהתאם לדחיפותה. למשל, מהם זמני התגובה במקרה חירום כגון: הפסקת לחץ מים, בעיית בטיחות, הפסקת חשמל או נזילה חמורה.

הפוסט סל השירותים המומלץ לניהול ואחזקת מבנים הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

אחריות אישית ומחויבות של ועד הבית

vigroupc_admin — Sun, 20 Dec 2020 09:54:13 +0000

ועד בית הינו תפקיד בהתנדבות אבל שלא תתבלבלו, בתפקיד זה ישנה אחריות אישית לכל אחד מחברי הועד ומכאן גם חשיפה לתביעה אישית. ישנם מספר תקדימים בעולם המשפט הנוגעים לתביעות שהוגשו כנגד ועדי בתים למשל עקב רעש בלתי נסבל מהמעליות ובמקרים אחרים עקב פגיעה באדם בשטח הציבורי בבניין.

ועד הבית ‬משמש כנציגם של בעלי הדירות בבניין והוא אחראי על ניהולו של הבית המשותף באופן תקין על פי החוק, לביצוע ‬התיקונים הדרושים לאחזקת השטח המשותף וכן לשמירה על ערך הדירות. יש כללים ברורים בחוק המקרקעין לגבי אופן בחירת הועד ותפקודו. חשיבותו הרבה של ועד הבית לניהול התקין של הבניין מחייבת לשמור על מעמדו ותפקודו על מנת למנוע הדרדרות באיכות החיים בבניין. ‬‬‬

האחריות האישית של ועד הבית

ביצוע תפקיד חבר ועד הבית הינו תפקיד בהתנדבות אך אין הדבר אומר שהאדם הנושא בתפקיד ועד הבית הינו ללא אחריות אלא ההיפך, יש לו אחריות למחדלים שנגרמו עקב מעשיו או החלטותיו אם פעל באופן רשלני. אמנם קיימת הפרדה משפטית בין ועד הבית כמוסד משפטי לבין הדיירים הנושאים בתפקיד זה, אך אין זה מהווה חסם בפני דייר לבוא ולתבוע בתביעה אישית את חבר ועד הבית במקרים חריגים שנגרמו בזדון או רשלנות. ישנם אף מקרים שדייר שמעוניין לסגור אישית חשבון עם ועד הבית ומחליט לנצל את ערוץ התביעה האישית כמהלך לגיטימי.

תביעות אישיות נגד ועד הבית עוסקות בד"כ בנוגע לתאונות, מחדלים ונזקים אך ישנן גם תלונות בנושאים פיננסיים כגון ירידת ערך הנכס או עוגמת נפש. אין ספק שתביעה אישית כנגד חבר ועד מעמידה אותו במצב מאוד לא נעים הן חברתית בקהילת הדיירים בבניין והן אישית על כל המשמעויות של התהליך. חבר ועד שנתבע אישית נדרש להתמודד עם התביעה לבד בכוחות עצמו, ללא סיוע או תמיכה חיצונית ועל חשבון משאביו האישיים.

בפוליסת ביטוח של הבניינים כיום ישנו מרכיב ביטוחי חשוב להגנה על חברי ועד בית מפני תביעות אישיות נגדם. פוליסה זאת מכסה את חובתם של חברי הוועד שהוסמכו כחוק, בגין נזק שאירע לצד שלישי, לרבות דיירי הבניין המשותף, וזאת בשל מעשה או מחדל תוך כדי ועקב עיסוקם כחברי ועד בית. פוליסת ביטוח כזו תדאג לכך שחברת הביטוח תיכנס בנעליו של חבר ועד שנתבע אישית על ידי דייר ותנהל את ההגנה כנגד התביעה שהוגשה נגדו. חכם יעשה כל ועד בית שידאג להגן על עצמו בפוליסת ביטוח.

ניהול עצמאי על ידי ועד הבית

בנייני מגורים רבי קומות הינם מורכבים לניהול עקב קיומן של מערכות ותשתיות רבות. ככל שהבניין משרת יותר דיירים יש צורך בהקפדה על ניקיון יומיומי, אחזקת שטחים ציבוריים רבים יותר ומענה שירותי יותר לכמות גדולה של דיירים ואורחים. תפעול ואחזקת בניין כזה מצריך ידע במישור הטכני, הבטיחותי וגם המשפטי. לחברות הניהול יש את היכולת והידע לתפעל בניין מורכב ולקחת על כתפיהם מהוועד חלק מהאחריות בהתאם לאופי ההתקשרות בין הצדדים.

ועד בית שמחליט לקחת על עצמו את ניהול הבניין לוקח על עצמו גם אחריות בעניינים שלא תמיד יש לו באמת את הזמן, הידע והמיומנות לטפל הם באופן יסודי, מקצועי ואחראי לשביעות רצונם של הדיירים. דבר זה מהווה פתח לבעיות ויש שיקראו להן צרות באווירה ובהתנהלות בין הדיירים בבניין. ועד בית עצמאי לא תמיד רואה את כל התמונה והאחריות שלו לתאונות, תקלות ואי עמידה בתקנים. כשמגיעה הבעיה היא חושפת את הועד לתביעה ואף את כלל הדיירים בבניין.

העברת אחריות מועד הבית לחברת הניהול

מי לא היה רוצה להעביר את האחריות שלו למישהו אחר? אז בענייני אחריות ועד הבית יש אפשרות לבחור לעבוד עם חברת ניהול בניינים אשר תנהל את הבניין ותיקח חלק מהאחריות.

ישנן שתי אפשרויות עיקריות להתקשרות עם חברת ניהול: קבלן משנה או מתחזק.

קבלן משנה – חברת ניהול תבצע עבור הועד והדיירים שירותים בבניין עפ"י ההסכם ביניהם. כלל תשלומי הועד יועברו לחשבון הבנק של הועד והיא תשלם עבור השירותים השונים ובין השאר גם דמי ניהול לחברת הניהול עצמה.

בחלופת קבלן משנה נשארת השליטה של ועד הבית בניהול הכספים, ניתן להשאיר את כל הוראות הקבע לגופים הקבועים איתם עובד הבניין וכך יהיה הרבה יותר קל בעתיד בעת החלפת חברת ניהול במידה ויוחלט על כך. כמובן שבדרך זאת ועד הבית נדרש להמשיך ולהיות מעורב מאוד בנעשה והאחריות לגביית כספי מסי ועד הינה שלו. זה אומר שהוא הגורם שיידרש לתבוע סרבני תשלום וכן הועד והדיירים יותר חשופים לתביעות מאשר בחלופה השניה של מתחזק.

מתחזק – במצב זה חברת הניהול נכנסת לנעלי ועד הבית ולוקחת אחריות מלאה לניהול ואחזקת הבניין במקום ועד הבית. כספי הדיירים ישולמו לחשבון הבנק של חברת הניהול.

שיטת התקשרות זאת הינה עפ"י חוק המקרקעין והיא מאפשרת לועד הבית להעביר חלק גדול מהאחריות בתחומי הניהול, האחזקה והכספים לחברת הניהול. במצב זה המתחזק לוקח על עצמו את זכויותיו וחובותיו של ועד הבית בכל הנוגע לניהול הרכוש המשותף בבניין. למשל, תביעה נגד סרבן תשלום דמי ועד תנוהל על ידי המתחזק.

בחלופת מתחזק מומלץ מאוד לוועד הבית לבצע פיקוח ובקרה על תפקוד המתחזק כלומר חברת הניהול. עקב התלות הגבוה במתחזק יהיה לועד הבית שליטה קטנה יותר על חברת הניהול ובמקרים בהם היא לא מספקת את הנדרש יהיה קשה יותר להתמודד איתה ולהעביר את הניהול לחברה אחרת.

לסיכום, ועד הבית צריך להיות מודע לאחריות האישית שיש לו ולמשמעויות ניהול עצמאי של הבניין, להבין את ההבדלים באפשרויות להתקשרות עם חברת הניהול ולבחור בהתאם לסוג הבניין והצרכים של הדיירים. בכל מקרה הועד חייב להישאר בתמונה לפקח ולבקר על תפקוד חברת הניהול בהתאם להסכם שנחתם איתה.

** פוליסת ביטוח לשטחים הציבוריים בבניין תגן על הועד והדיירים מפני נזק עקב שריפה, נפילה של דייר או אורח, תסייע לתקן נזילות מים ובתביעות כלפי ועד הבית. אין חובה בחוק לבטח את הבניין אך מצד שני מספיק החלטת ועד לעשות זאת ולא נדרש אישור הדיירים.

פוליסת ביטוח לרכוש המשותף כוללת מס' מרכיבים עיקריים :

1) ביטוח צד ג' המכסה כל אדם אשר יפגע בתחום הרכוש המשותף, פגיעה גופנית או נזק שנגרם לרכוש.

2) ישנה אפשרות להרחבת הביטוח גם לתביעות אישיות נגד חברי הועד.

3) ביטוח מעסיקים מכסה תאונות של בעלי מקצוע העובדים בשטח הרכוש המשותף כגון מנקה וגנן.

4) ביטוח מבנה מכסה נזקים הנגרמים לרכוש המשותף כתוצאה משריפה, רעידת אדמה, נזקי מים ועוד.

הפוסט אחריות אישית ומחויבות של ועד הבית הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

בדיקת אינטגרציה לבניין

vigroupc_admin — Thu, 01 Oct 2020 07:50:32 +0000

הביקורות והטיפולים שחובה לבצע בבניין מגורים

בבניין שהתחלנו לנהל לאחרונה התברר שציוד הכיבוי לא עבר בדיקות תקופתיות לאורך השנים וכעת הוא פג תוקף לכן נדרש להחליפו. בנוסף, לא נעשתה אף פעם הביקורת השנתית הנדרשת למערכת המפוחים. בבניין אחר לא בוצע ניקוי וחיטוי למאגרי המים במשך שנתיים או בדיקת אינטגרציה לבניין מקיפה.

לעיתים קרובות אנו נתקלים במודעות נמוכה וחוסר ידע של ועדי הבתים בכל הנוגע להכרות עם התקנים, הביקורות והטיפולים הנדרשים בבניין משותף. הרבה פעמים הועד סומך על חברת ניהול ואחזקה שהיא תעשה מה שצריך אבל בפועל אנו למדים מהמצב בשטח שלא כך הדבר. ישנן חברות ניהול ואחזקת מבנים שאפילו לא יודעות מקצועית מה צריך לעשות. מצב זה מסוכן מאוד בטיחותית וחושף את ועד הבית לאחריות אישית גבוהה מאוד וכן עלול לגרום לחוסר כיסוי ביטוחי.

עמידה בסטנדרטים ותקנים

התפתחות התקנים וריבוי המערכות המותקנות כיום במגדלי מגורים מחייבת לעמוד במספר תקנים ולבצע מספר ביקורות במהלך השנה בהתאם. למשל בדיקת אינטגרציה לבניין. זאת בנוסף לטיפולים תקופתיים במטרה לשמור על תקינות וכשירות הציוד לאורך שנים רבות על מנת לחסוך בהוצאות יקרות בעתיד.

חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית נדרשת לקחת אחריות על כלל משימות הניהול והאחזקה של הבניין ובין השאר לדעת איזה ביקורות וטיפולים נדרש לבצע בהתאם לסוג הבניין ולבצע בדיקת אינטגרציה לבניין. ועד בית יתקשה לפעול בעצמו – לדעת את תכולת הביקורות והטיפולים הנדרשים ולהביא בעלי מקצוע וחברות מתאימות לבצע זאת בעלות כלכלית אטרקטיבית.

מאמר זה נועד לשפוך אור על הנושא ולאפשר לועד בית ודיירים הרוצים בכך להבין מה תכולת הביקורות והטיפולים המומלצים בבניין ולהיות מסוגלים לדעת מה לשאול ומה לבקש מחברת הניהול ואחזקת מבנים הנותנת להם שירות, כך הם יוכלו לבצע מעקב ובקרה עליה.

בדיקת אינטגרציה לבניין - רשימת ביקורות הנדרשות בבניין

חברות ניהול ואחזקת מבנים נדרשות לבצע אחזקה הכוללת ביקורות למגוון מערכות אלקטרומכניות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש ומערכות חשמליות המותקנות כיום במגדלי מגורים ומשרדים מודרניים. להלן נפרט את המערכות המרכזיות שישנה חובה לבדוק באופן תקופתי על פי התקנים הקיימים :

מעליות – בדיקה תקופתית אחת לחצי שנה תבוצע על ידי בודק מוסמך למעליות אשר קיבל את הסמכתו ממשרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים. בודק זה ידביק מדבקה המאשרת את ביצוע הביקורות ותוקפה בתוך המעלית לצורך מעקב ובקרה.
ציוד כיבוי אש – ישנה חובה לבצע אחת לשנה בדיקה על מנת לקבל אישור שנתי לתכולת ציוד ארונות כיבוי אש. האישור כולל בדיקה פיזית של מטפים, זרנוקים, מזנקים וצינורות כיבוי בגלגלת. הבדיקה תבוצע על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי התקנים הרלוונטיים: ת"י 129 חלק 1 עבור מטפים ות"י 365/448 עבור גלגלונים, זרנוקים, מזנקים וברזים. בסיום הביקורת ידביק הבודק, לצרכי מעקב, מדבקת אישור ביצוע עם תוקף של הבדיקה לשנה קדימה.
מערכות ורכזות לגילוי וכיבוי אש וכריזה – מערכות אלו מותקנות בלובי הבניינים ונדרשות לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך על ידי מכון התקנים על פי ת"י 1220 חלק 11. אחת לשנה יש לבצע בדיקת אינטגרציה לפעולה תקינה של כלל מרכיבי המערכת הכוללת גלאי עשן, לחצני חירום, גלאי זרימת מים, רכזת הגילוי וכיבוי עצמה, מערכת הכריזה והחייגן המשולבים למערכת זאת. בסיום הביקורת הבודק מדביק אישור עם תוקף הבדיקה על הרכזת גילוי אש.
מערכת המתזים (הספרינקלרים) – מערכת זו נדרשת לעבור בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי ת"י 1928. הבדיקה כוללת הפעלת המערכת ובדיקת האינטגרציה שלה לשאר מערכות גילוי וכיבוי אש. כמו כן בודקים את המשאבות המשמשות לכיבוי אש ומוודאים את פעולתן התקינה, את המתזים עצמם ואת מגופי השליטה הקומתיים על מנת לוודא שהינם תקינים.
מערכת מפוחים לפינוי עשן – נדרש לבצע ביקורת שנתית תקן 1001 למערכת זאת עפ"י תקן ישראלי 1001 על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לבצע בדיקה זאת על ידי היצרן או הספק של המערכת.
מאגרי מים בבניין – חובה לבצע אחת לשנה ניקוי וחיטוי למאגרי מי שתיה על ידי בודק מוסמך המומחה למערכות מי שתיה עפ"י הנחיות משרד הבריאות המסתמכות על חלק ה1 לפקודת בריאות העם 1940 ולפי ת"י 5438, 1525. כחלק מטיפול זה יש לבצע ריקון מלא של המים מהמאגר, לבצע ניקוי יסודי וחיטוי כנדרש.
התקן מז"ח (מונע זרימה חוזרת) – חובה לבצע בדיקה שנתית להתקני המז"ח המותקנים במערכת המים בבניין על ידי מתקין שהוסמך לכך על ידי משרד הבריאות. בנוסף, עליו לוודא כי ההתקן הינו מדגם המאושר על ידי משרד הבריאות. בדיקה זאת נעשית על בסיס תקנות בריאות העם (התקנת מכשיר מונע זרימת מים חוזרת) תשנ"ב 1992, חוק המים וחוק התכנון והבנייה.

בדיקת אינטגרציה לבניין - רשימת טיפולים הנדרשים בבניין

חברות ניהול ואחזקת מבנים נדרשות לבצע אחזקת מונעת וטיפולים למערכות אלקטרומכניות, מערכות מים ומערכות חשמליות המותקנות במגדלי מגורים ומשרדים מודרניים. חלק מהטיפולים מבוצעים פנימית על ידי איש אחזקה העובר בודק ומנקה אבק, משמן חלקים ובודק לוחות בקרה ומערכות בהתאם. חלק מהטיפולים דורשים מומחיות והסמכות לצורך כך על פי הנחיות יצרן. מומלץ לבצע טיפולים אלו על ידי התקשרות בהסכם שירות עם חברות וספקי שירות מקצועיים וייעודיים לתחום זה. ביצוע טיפולים אלו חשוב מאוד לשמירת על אורך החיים של המערכות. להלן רשימת המערכות המומלצות בהתאם:

המעליות – המעליות הינן המערכת הכי יקרה בבניין ובעלת השימוש והשחיקה הגבוהים ביותר. ישנם מסגרת טיפולים מוגדרים הנדרשים לביצוע על ידי חברת המעליות וניתן לקבל את הרשימה מחברת המעליות עצמה. טיפולים אלו מבוצעים כחלק מחוזה השירות עם ספק המעליות.
הגנרטור – הגנרטור הינו מרכיב חשוב במערך החירום בבניין ונדרש לתחזק אותו באופן שוטף עפ"י הנחיות יצרן. מדובר על מערכת יקרה המבוססת על מנוע ולכן כמו רכב ישנה חשיבות לתחזק אותו באופן שוטף – יש להניע את הגנרטור על ידי איש אחזקה אחת לחודש ולוודא שחברת שירות מוסמכת תבצע תחזוקה תקופתית וטיפול שנתי מקצועי ואחראי, זאת על מנת לשמור על חיי הגנרטור לאורך עשרות שנים רבות. יש לשים לב שבטיפול שנתי יבוצע החלפת שמנים, החלפת פילטרים ובדיקה מלאה של תקינות הגנרטור והמצברים.

** ציוד כיבוי אש הוא הדבר החיוני שיעזור לכם להציל את המצב כשפורצת שריפה והוא זה אשר יוכל לעכב אותה עד בואם של הכבאים. ציוד הכיבוי צריך להימצא בכל בניין – בין אם מדובר בבניין מגורים ובין אם מדובר בבניין משרדים. כאשר עושים ביקורת כיבוי אש בבניין משותף הציוד הבסיסי שאמור להיות הוא מטף כיבוי אש, 2 צינורות כיבוי (זרנוקים) באורך 15 מטרים מבד הנמצאים ליד ברז כיבוי אש ומזנק שיש לחבר לצינורות והוא משמש פיה צרה בקצהו של זרנוק ודרכו המים מותזים כסילון. בנוסף, ישנם גלגלוני כיבוי שהינם צינורות גמישים באורך 30 מטרים המגולגלים על תוף ומפוזרים בכל שטחי המבנה והחצר, לעיתים בארון בצבע אדום יחד עם ברז כיבוי אש ושאר הציוד הנ"ל ולעיתים באופן עצמאי היות והם יכולים לשמש בפני עצמם לכיבוי אש בהתזת מים.

ציוד כיבוי אש נועד לסייע להציל חיים כאשר פורצת שריפה בתוך הבניין, יש צורך לנסות לאתר את מקורה ואז בעזרת ציוד הכיבוי הקרוב אליה לכבות אותה במהירות האפשרית לפני שהיא תתפשט.

הפוסט בדיקת אינטגרציה לבניין הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

מה לדרוש מחברת ניהול בעת קבלת בניין חדש מקבלן

vigroupc_admin — Wed, 30 Sep 2020 08:06:33 +0000

זה היה ערב שבת בליל קיץ טיפוסי, מיד עם כניסת השבת הראשונה במגדל דירות חדש שקיבלנו לניהולנו. דיירים בודדים נכנסו כבר לגור בבניין והם אלה הראשונים שיצרו קשר עם מוקד השירות של חברת הניהול לעדכן כי פרצה נזילה חמורה של מים בחניון. מיד עזבנו את ארוחת השבת ונסענו לבניין.

כשהגענו, התגלה לעינינו זרימת מים חזקה מאוד שהגיע מצינורות הניקוז של מי הגשמים מהגג וממרפסות השירות בדירות. מהצינורות האלה יצא נהר של מים נקיים ישירות אל בור החלחול שלא היה מסוגל לספוג זאת. כתוצאה מכך הכל גלש וזרם פנימה לתוך החניון שנבנה כמה קומות מתחת לאדמה. מיד ירדנו עם המפתחות שברשותנו לחדר המשאבות הראשי במרתף הבניין, למזלנו כבר כל המפתחות היו ברשותנו כנדרש כי אין עם מי לדבר ביום שישי בערב. לתדהמתנו גילינו ששלושת המשאבות הענקיות של הבניין עובדות בלחץ מלא ומזרימות כמות אדירה של מים לכל הבניין, הרעש היה בלתי נסבל. מניתוח מהיר של המצב הבנו שמנגנון שבת במשאבות נכנס לפעול בצורה לא תקינה בלחץ רב ועקב כך נוצרה פריקת לחץ מדודי חימום המים בדירות רבות, דבר שהוביל ליציאת מים בכמות אדירה ממספר רב של דודים אל מרפסות השירות ומשם לצנרת ניקוז מרפסות ומי גשמים.

עצרנו את המנגנון והעניינים נרגעו. סרקנו את כל הקומות לוודא שאין עדין בעיה בדירות מסוימות ומצאנו מספר דירות לא מאוכלסות שהפורק לחץ שלהן לא נסגר. משכך, סגרנו להן את הברז הראשי לדירה על מנת למנוע נזילת מים ולהשאיר זאת לטיפול הנדרש בהמשך.

כך הצלחנו לפתור את הבעיה הראשונה המשמעותית שנתקלנו בה בבניין זה. הדרך בה פעלנו בעת ביצוע תהליך קבלת הבניין החדש מהקבלן באופן איסוף כל המידע, ניתוחו והבנתו סייעו לנו מאוד תחת אש כאשר נדרשנו לטפל בתקלה זאת. כעת נרחיב ונפרט כיצד פעלנו ומה מומלץ לעשות בעת קבלת בנין חדש מקבלן.

חשיבות תהליך קבלת בנין חדש מקבלן

בשנים האחרונות נמסרים אלפי בניינים בכל שנה על מנת לעמוד בעומס הביקוש לדירות נוספות. תחום הבניה ידוע כתחום עם בקרת איכות נמוכה יחסית וכמות ליקויים גדולה. הדבר משמעותי מאוד ודורש מבעלי הנכסים להיות מעורבים מאוד, להבין מקצועית ולוודא שקבלת בניין חדש מהקבלן תהיה מסודרת ומקצועית. זאת על מנת לעלות על כל הליקויים שדורשים טיפול ומעקב וכן על מנת לקבל לידיהם את הנכס בצורה מלאה. כל מה שיהיה חסר בהתחלה יהיה קשה מאוד להשיג אותו אח"כ. לדוגמא: תיעוד שהולך לאיבוד, מפתחות שלא מוצאים, תיקי מתקן שנמסרו למישהו שחתם בלחץ הכניסה לדירה ועכשיו אינם, כתוצאה מכך חסר מידע לגבי המתקן ולא ברורה האחריות שאליה הוא מחויב.

חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית תדע לפעול בצורה נכונה מול הקבלן, קבלני המשנה שלו, היזמים, המפקחים, יועצי התכנון וגרמים נוספים על מנת ליצור את הקשר ויחסי העבודה הנדרשים ולפעול בעזרתם להשגת המטרה – להגיע לאיכות חיים גבוהה לדיירים וראש שקט לועד הבית במגדלי מגורים ומשרדים, על מנת להנות מפירות הנכס ולהשביח את ערכו.

חשיבות בחירה בחברת ניהול ואחזקת מבנים שתבצע את התהליך

חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית נדרשת לפעול באחריות ואכפתיות על מנת לקבל לידיה את כל מה שנדרש, לבנות תהליכי עבודה בבניין לקראת אכלוסו ובמקביל לנהל את הבניין באופן יומיומי על מנת שיתפקד כנדרש. כמות תקלות הילדות הבלתי מתוכננות שישנן בבניין חדש היא גבוהה ויש גם לקחת בחשבון שידרש לתת להן מענה, לצורך כך חברת ניהול ואחזקת מבנים טובה תדאג להכיר טוב מאוד את כל המערכות והתשתיות והאינטגרציה ביניהן. עליה לפעול כמענה קו ראשון לכל בעיה גם בשעות הלילה וסופי שבוע כשהצוות של הקבלן ושאר הגורמים שהיו מעורבים בבניית הבניין לא זמינים לסייע.

יש להדגיש שקבלת בניין חדש מקבלן ואיכלוסו הינם תהליכים מורכבים הכוללים טיפול במספר רב של משימות ויתכנו לא מעט נושאים בלתי צפויים שיצוצו לאורך הדרך. למרות זאת, מנסיוננו הרב בתהליך זה ישנם מספר נושאים מרכזיים בהם צריכה להתמקד חברת ניהול ואחזקה מקצועית. באחריות נציגות הדיירים או ועד הדיירים לודא שזה קורה ואפילו להכניס דרישה לביצוע תהליך זה בתוך החוזה עם חברת הניהול ואחזקת המבנים.

לצערנו פועלים בשוק חברות ניהול ואחזקת בניינים רבות שאינן מקצועיות ואנחנו קוראים להן חאפריות. אתם מוזמנים לעיין בפוסט אחר שפורסם באתר זה הנוגע לחברות אלו. המחיר בבחירת חברת ניהול חאפרית יהיה יקר מאוד בשלב הראשון של קבלת בניין חדש מקבלן לעומת ניהול בניין ותיק שכבר התייצב. ישנן דוגמאות רבות של בניינים שהתקבלו גרוע דבר שהוביל למחיר יקר של עוגמת נפש, סבל והוצאות כספיות נוספות לדיירים. תדאגו לבחור בחברת ניהול מקצועית שיש לה ניסיון מוכח בקבלת בניינים חדשים מקבלן ואף תבחנו אותה ותבררו מול ממליצים שאכן היא מסוגלת לעשות זאת בהצלחה.

רשימת המשימות העיקריות לקבלת בנין חדש מקבלן

הכרת צוות הקבלן וספקי / קבלני המשנה שלו. יצירת קשרי עבודה ושיתוף פעולה איתם על מנת שיהיו קואופרטיביים בהמשך ויסייעו כשיצוצו בעיות.
קבלת כל המערכות, חדרים ציבוריים, תיקי מתקן, תעודות אחריות, מפתחות לכל מקום בבניין, ציוד כיבוי, שלטים למחסומים, צ'יפים לבקרת כניסה, סיסמאות למערכות כגון הרשאות להוספת דיירים לאפליקציית מחסומים ועוד.
הכרות של כל המערכות והתשתיות בבניין והאינטגרציה ביניהם ברמה שתאפשר לתת פתרון ראשוני לתקלות עד להתערבות הקבלן. הכנת הנחיות חירום לדיירים למשל נוהל וקוד לנטרול אזעקת כיבוי אש אשר יתלה ליד הרכזת ויפורסם לדיירים הרלוונטיים.
מיפוי ליקויים בשטחים ציבוריים ומעקב טיפול מול כל הגורמים, דבר שימשך חודשים רבים.
הערכות וניהול שלב האכלוס של הדיירים, אופן הובלת הדירות וביצוע השיפוצים על ידי קבלנים ובעלי מקצוע.
הדרכת הדיירים בכל מה שקשור להתנהלות בבניין בדגש על מערכות כיבוי אש כגון ספרינקלרים וגלאי עשן ומה לדרוש בעת הובלה ושיפוץ. פרסום נהלים ואמצעי קשר עם חברת הניהול.
הכנת תוכנית ניקיון ותוכנית אחזקה לבניין והתחלת עבודה לפיהן.
ביצוע פרויקטים ושיפורים בבניין עפ"י החלטת הנציגות/הועד.
סיוע לועד בבניית תקנון, פתיחת חשבון בנק, קבוצות וואטסאפ, הזמנת קוי תקשורת ועוד.
הערכות לגביית דמי ועד והקמת בסיס מידע על כל הדיירים על בסיס איסוף מידע ראשוני של כל פרטי בעלי הדירות ובהמשך מהשוכרים. התחלת גביית תשלומים מכולם.

**בור חלחול הוא בור ספיגה דמוי באר יבשה, ללא תחתית בנויה המשמש לאיסוף וחלחול לקרקע של נוזלים כגון מי גשם, עודפי השקיה ומים ממרפסות שירות במבנים. הבור אינה תלויה בתשתיות עירוניות ונחפרת במסגרת הבניה כאמצעי לטיפול והחזרת המים חזרה למי תהום. במידה והמים בבור גולשים הם ישפכו לתשתיות העירוניות.

הפוסט מה לדרוש מחברת ניהול בעת קבלת בניין חדש מקבלן הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

מניעת אזעקת שווא

vigroupc_admin — Wed, 30 Sep 2020 08:06:29 +0000

דיירי מגדלי מגורים מודרניים מכירים טוב מאוד את התופעה שחוזרת על עצמה מעת לעת של אזעקת כיבוי אש בבניין. זה מתחיל עם כריזה במערכת שהתקבלה התראה על שריפה וזה ממשיך לקולות רועשים של הפעלת מערכת המפוחים וירידה אוטומטית של המעליות לקומת הקרקע. בקיצור, מטרד גדול ובטח כשזה קורה בזמן שישנים או בזמן שרוצים להשתמש במעליות. משך המטרד תלוי בתפקוד חברת הניהול או נציג מהדיירים שמבין מה צריך לעשות במקרה כזה. במאמר זה ננסה להסביר בקצרה איך מונעים אזעקת שווא במערכת כיבוי אש.

מה הסיבה לאזעקת אש בבניין

רכזת גילוי האש בבניין היא המוח מאחורי ניהול אזעקות במערכת גילוי וכיבוי אש. השכל שיש בה זה משטר ההפעלה שתוכנת בה ומקבל החלטות כיצד לפעול בכל אירוע. הרכזת היא זאת שמקבלת מידע מהחיישנים המפוזרים בבניין ובהתאם למשטר מפעילה את הכריזה, נותנת הוראה לחייגן לחייג לכיבוי אש ומפעילה את שאר מערכות החירום בבניין כגון: שחרור מגנטים בדלתות אש, מפוחים לפינוי עשן ברחבי הבניין, יצירת על לחץ בחדרי מדרגות והורדת מעליות לקומת הקרקע.

האירועים הנפוצים ביותר שבהם תופעל אזעקת אש הם:

הפעלת גלאי עשן
זיהוי זרימת מים במערכת הספרינקלרים
לחיצה על לחצן חירום אדום

איך מונעים אזעקת שווא במערכת כיבוי אש בבניין

התופעה של אזעקת שווא נפוצה מאוד בבניינים חדשים אך קיימת גם בבניינים ותיקים. אזעקת שווא הכוונה שהמערכת מופעלת אך לא פרצה באמת שריפה. ישנם מספר מקרים עיקריים הגורמים לאזעקות שווא של כיבוי אש בבניין:

התראה בגלאי עשן תופעל ממספר סיבות שאינן שריפה אמיתית:

עשן – לרוב עקב חדירת עשן מהדירה לשטח הציבורי בלובי הקומתי, כאשר בעל הדירה למשל מטגן אוכל או שורף טוסט נוצר עשן בדירה ובמקום לסלק אותו דרך חלונות הדירה הוא פותח את הדלת ללובי הקומתי לאוורור הדירה ואז הגלאי מופעל.
אבק – זהו המקרה הנפוץ ביותר של הפעלת שווא של התראה בגלאי. בעלי מקצוע שעובדים בדירות ויוצרים עננת אבק בדירה ופותחים את הדלת ללובי הקומתי או פשוט משאירים אותה פתוחה ואז האבק מפעיל את הגלאי כי הוא מזוהה כמו עשן. באותה מידה בכל ביצוע עבודה בשטח הציבורי יש לכסות את הגלאי למשך זמן העבודה על מנת למנוע התראה. באותה מידה יש לשים לב בעת ביצוע ניקיון בבניין שלא יעלה אבק לגובה הגלאי בתקרה.
אדים – אדי מים למשל מדוד חימום מים שנסדק או מפורק לחץ יכולים להפעיל את הגלאי.

זיהוי זרימת מים במערכת המתזים (הספרינקלרים) שלא כתוצאה משריפה יכולה לקרות בעיקר מתפעול לא נכון של המערכת. הפעולה הנפוצה ביותר היא של שינוי או החלפת מתז בדירה בעת ביצוע שיפוץ. במידה ובעל המקצוע שעושה זאת אינו מוסמך ואינו מבין במערכת יכולה להיווצר התראה עקב פתיחת מים מהירה למילוי הצנרת. הדרך להימנע מזה היא להביא בעל מקצוע בתחום שיודע לפתוח את המים בהדרגה וכך לא להפעיל התראה במערכת.
לחיצה על לחצן חירום אדום שמותקן ברחבי הבניין תפעיל מידית התראת שריפה במערכת. ישנם מקרים שאנשים לוחצים בטעות למשל מחפשים לחצן להדלקת אור בחדר מדרגות בחושך. הדרך למנוע זאת היא לוודא שעל כל לחצן יש כיסוי פלסטיק שמונע לחיצת שווא.

לסיכום,

הבנת אופן פעולת מערכת גילוי וכיבוי אש והעברת מידע והדרכה לכל דיירי הבניין ולבעלי המקצוע שהם מעסיקים עבורם יכולה לתרום רבות למניעת אזעקות שווא במערכת כיבוי אש. התנהלות נכונה של דיירי הבניין ובעלי המקצוע תסייע למנוע לחלוטין את התופעה וכך גם ימנעו מקרים של זאב זאב בהם מרוב אזעקות שווא במערכת כיבוי אש ישנו חוסר אמון במערכת וגדל הסיכוי שבמקרה אמת הדיירים לא יתייחסו לאירוע ולא יפנו את הבניין.

ויגרופ חברה לניהול ואחזקת מבנים הינה בעלת ניסיון רב בתחום זה. לצערינו נתקלנו וטיפלנו כבר בעשרות מקרים בתחום זה ואנו אף נוהגים להעביר דף מידע והדרכה פרונטלית לדיירי בניינים חדשים כחלק מתהליך איכלוס הבניין. אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה או בעיה בתחום זה ונשמח לסייע ולייעץ לכם כיצד להתמודד עם מקרים של אזעקות שווא במערכת כיבוי אש.

** רכזת גילוי וכיבוי אש היא התקן אלקטרוני המהווה את המוח של מערכת הגילוי והכיבוי המותקנת בבניינים. הרכזת קולטת קריאות מהתקנים שונים המותקנים בבניין כגון: גלאי עשן, גלאי זרימת מי מתזים ולחצן אזעקת אש בחירום. בהתאם לקריאות היא מפעילה אביזרי התראה על פי משטר פעולה המתוכנת ומוגדר ברכזת. אביזרי התראה יכולים להיות שילוב של מערכת כריזה, צופרים ונצנצים המתריעים על שריפה לדיירים, חייגן שמחייג לבעלי תפקידים ולמוקד חירום של רשות הכבאות וההצלה ומתריע על התראת שרפה. בנוסף, הרכזת שולטת על משטר הפעלת המפוחים בבניין ומערכות כיבוי אוטומטיות בתוך לוחות חשמל ראשיים. הרכזת משמשת גם לבדיקה שוטפת של תקינות כל אביזרי הקלט ופלט המחוברים אליה ומתריעה על תקלה בהם.

הפוסט מניעת אזעקת שווא הופיע לראשונה ב-ויגרופ.

תיזהרו מחאפרים שקוראים לעצמם חברות ניהול

vigroupc_admin — Wed, 30 Sep 2020 08:02:44 +0000

בטח גם אתם שמעתם על חברות ניהול חאפריות שלא מבצעות מקצועית את מה שצריך ואף לעיתים פועלות באופן לא אחראי. יש בתחום מישהו שאפילו אומר שהן לא חאפריות אלא משוגעות. למה הכוונה? לצערנו במהלך הזמן נתקלנו במספר חברות ניהול ואחזקת בניינים שפעלו בצורה חסרת אחריות לחלוטין. להלן מספר דוגמאות:

במגדל של 18 קומות עם עשרות דירות גילינו ביומנו הראשון כשהגענו לבצע חפיפה ולהחליף את חברת הניהול הקיימת כי רכזת גילוי אש כבויה לחלוטין! – מיד פעלנו להפעיל אותה ולתקן את הרכיבים התקולים בה.
במתחם מגורים בעל 100 יחידות דיור שהתחלנו לנהל גילינו כי לא בוצע ניקוי וחיטוי למאגרי המים במשך כשנתיים ולכן הדיירים חשופים לסכנת זיהום מי השתיה. מיד פעלנו לבצע זאת למען בריאות הדיירים.
בבניין חדש שהתבקשנו להציע הצעת מחיר להחלפת החברה הנוכחית עקב אי שביעות רצון ממנה גילינו שלא פיזרו את ציוד כיבוי האש בכל העמדות כיבוי אש בבניין כחצי שנה לאחר איכלוסו. הסברנו והתראנו מיד בפני הועד לטפל בכך. מדובר על הזנחה חמורה שבעת שריפה לא יהיה ציוד לכיבוי בהישג יד. הדבר יכול לעלות בחיי אדם ואף לחוסר כיסוי ביטוחי במקרה שריפה.
בבניין ותיק שהועבר לניהול שלנו התברר שכל המשאבות לכיבוי אש יצאו מכלל שימוש עקב הזנחתן ואי הפעלתן באופן שוטף. המשמעות היא שבעת הצורך לא יהיה לחץ מים מספק לכיבוי השריפה. נאלצנו להיכנס לפרויקט להחלפת המשאבות עקב כך.

אפשר לסכם את הדוגמאות בכך שיש חאפרים שקוראים לעצמם חברות ניהול ולא נותנים שירות איכותי אבל ישנם גם כאלה שפשוט משוגעים. חברות אלו קוראות לעצמן חברות ניהול אבל הן מתנהלות בצורה פושעת בניגוד לחוק ולתקנים, זאת בחסות הסכם עם ועד הבית שחושף גם את ועד הבית לאחריות אישית במקרה זה ומסכן משמעותית את הדיירים שישנים בשקט על פצצה מתקתקת בבניין.

המצב בשוק מאפשר לחאפרים לנהל בניינים

עם התפתחות הבניה לגובה בישראל החלו לצוץ חברות ניהול רבות בזמן שאין עדיין חקיקה המסדירה את תחום חברות ניהול ואחזקת מבנים. ישנן חברות אחראיות ומקצועיות אך לצערנו התווספו לשוק גם גורמים לא אחראיים שפועלים ללא ידע מספק ואף נותנים איכות שירות ירודה שגורמת לנזקים בבניינים ולפגיעה בתדמית הענף כולו. חברות לא מקצועיות אלו מתפקדות באופן לקוי וגורמות לחיכוכים, בעיות ותלונות על התפקוד היומיומי שלהן ולעיתים אף חמור מכך, ההתנהלות הלא מקצועית שלהן גורמת לנזקים פיזיים בתשתיות ומערכות בבניין שעלולות לפגוע בתקינות ובטיחות הבניין ולהוביל להוצאות כספיות גבוהות שיהיו על חשבון הדיירים.

באחריות הדיירים והועד לזהות ולהימנע מבחירת חברת ניהול ואחזקת בניינים שאינה מקצועית. לעיתים קשה לזהות זאת בתחילת הדרך עם חברה חדשה. ועדי בתים רבים לוקחים צעד אחורה כאשר ישנה חברת ניהול וסומכים עליה יותר מדי. ההמלצה החשובה שלנו בעניין היא לא להפסיק אף פעם לבצע מעקב ולדרוש דו"חות מחברת הניהול בבניין על מנת לעמוד מקרוב על תפקודה.

איך להימנע מליפול בפח של חברות ניהול לא מקצועיות

בעבר כשהיה ועד בית בלבד ללא חברת ניהול השליטה הייתה בידיים של הועד. דיירי הבניין יכלו להשפיע מקרוב גם אם לא הסכימו עם כל מהלך שהועד ביצע, התקשורת והשקיפות היו גבוהים לאור העובדה שהועד גר בבניין והנגישות אליו היא מידית הן בפגישה אקראית בבניין והן במרחק של דפיקה על דלתו. הפיקוח של כולם היה הרבה יותר מקרוב והבקרה על הכסף הייתה בידיים של הדיירים והועד.

בעידן החדש חברת הניהול נטלה את כל הפעילות לידיה וכעת חובה על ועד הבית ליצור מנגנוני פיקוח, בקרה ומעקב אחר פעילותה. הדבר בעיקר קריטי כדי לזהות מהר ככל האפשר כל סטייה מהדרך הנכונה של חברת ניהול מקצועית ואמינה ולשים לב למקרים של חברות ניהול ואחזקה שמבטיחות הרים וגבעות אך בפועל מתרשלות ומחפפות. מדובר על אתגר שהינו באחריות הועד אבל עם מודעות והבנה בסיסית אפשר לבצע אותו בהצלחה.

ועד הבית והדיירים צרכים להבין שהידע שלהם מוגבל במיוחד בכל מה שקשור למערכות ההנדסיות והתשתיות שאינן גלויות לעין לעומת שירותי ניקיון וגינון. מערכות אלו מיועדות לחירום, לתפקוד שוטף בטוח ותקין ולאיכות חיים בכלל. ניהול ואחזקה לקויים של מערכות אלו מביא גם לתקלות שוטפות בהווה ולכשלים בטווח ארוך הגורמים להוצאות כספיות מיותרות. זאת אחת הסיבות המרכזיות לחשיבות פיקוח, בקרה ומעקב אחר חברת הניהול ובמילים אחרות לוודא שמישהו דואג לאינטרסים של ועד הבית והדיירים.

פיקוח, בקרה ומעקב אחר חברת הניהול

הדרך המומלצת לועד הבית לנהל את פעילות חברת הניהול בבניין היא לדרוש באופן שוטף סט של מסמכים ודיווחים ולדאוג לסעיף בהסכם ההתקשרות שדורש זאת ממנה על מנת למנוע מחלוקות בעניין. חברת ניהול אחראית ומקצועית מתנהלת כך ולכן זה המבחן הבסיסי שהיא תסכים לכך ותבצע זאת. להלן רשימה מקוצרת של המסמכים והתיעוד שנדרש לעמוד על כך שתקבלו מחברת הניהול:

תוכנית ניקיון – סיכום תכולת הניקיון ברמה יומיומית בכל אחד מימי השבוע, וכלל פעולות הניקיון התקופתיות שיבוצעו בכל חודש, רבעון ושנה.
תוכנית אחזקה – רשימה מפורטת של כל משימות האחזקה וחלוקת האחריות לגביהן והאם הן כלולות או בתשלום נוסף בהתאם להסכם.
רשימת ביקורות – ישנן מספר ביקורות חובה לביצוע בבניין בהתאם למערכות והתשתיות בו. יש לוודא שחברת הניהול מבצעת את כל מה שנדרש ובכפוף לעלויות שיסוכמו איתה.
טבלת מעקב ביצוע – פרסום דו"ח מעקב ביצוע חודשי לכל משימות האחזקה המונעת והמתוכננת לרבות תאריכי ביצוע, ממצאים ועלויות נוספות במידה ונדרשו.
דו"ח תקלות חודשי – רשימת תקלות וליקויים שטופלו במהלך החודש ועלויות נוספות במידה ונדרשו.
מעקב פרויקטים – דו"ח סטטוס פרויקטים לשינויים ושיפורים בבניין.
דו"ח הוצאות חברת ניהול – פירוט מדויק חודשי של כל ההוצאות הרלוונטיות להסכם הניהול לצורך אישור לפני תשלום והוצאת חשבונית מס קבלה.
דו"ח גביה –דו"ח סטטוס חודשי עבור גביית דמי ועד וסטטוס הטיפול בחייבים.
דו"חות ספציפיים לבניין חדש – עבור בניין חדש שנמצא בשלב האכלוס וקבלתו מהקבלן נדרש לבצע מעקב אחר נושאים נוספים. לאור חשיבות העניין אנו נרחיב על מידע זה בפוסטים נפרדים שמתחילים בכותרת – קבלת בניין חדש מקבלן.

איזה מסמכים ואישורים יש לדרוש מחברת ניהול

חברת ניהול מקצועית תחזיק על שמה מספר אישורים מסודרים שחשוב לוועד הבית לבדוק כאשר הוא מתקשר איתה. מסמכים אלו מעידים על רמת הרצינות והאחריות של החברה הן כלפי העובדים שלה והן כלפי הועד והדיירים, זאת במטרה להגן עליהם מפני תביעות בעתיד. להלן רשימת האישורים שכדאי לוודא שיש לחברת הניהול:

אישור קבלן שירות בתחום הניקיון ו/או השמירה– חברה שמעוניינים להעסיק יותר משני מנקים או עובדים בשמירה מחויבת ברישיון מטעם משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים, לפי חוק העסקת עובדים על-ידי קבלני כוח אדם, התשנ"ו – 1996.
פוליסות ביטוח לחברה – חברת ניהול מקצועית תחזיק על שמה שלושה סוגי ביטוחים – ביטוח חבות מעבידים, ביטוח צד ג' וביטוח אחריות מקצועית.

** קבלן שירות בתחום הניקיון ו/או השמירה – פעילות כקבלן כח אדם ו/או קבלן ניקיון ו/או קבלן שמירה או אבטחה ללא רישיון היא עבירה על החוק. תקנות העסקת עובדים על ידי קבלני כוח אדם, תשנ”ו – 1996 מסדירות את קבלת רישיון קבלן שירותי ניקיון ו/או שמירה ו/או אבטחה.

מדינת ישראל יזמה מהלך זה במטרה לשמור על זכויות העובדים ולהסדיר את התחום. חברה המעוניינת להגיש בקשה לרישיון נדרשת לבצע תהליך מסודר, שנמשך כשלושה חודשים, במהלכו החברה נדרשת למלא מספר רב של מסמכים המעידים בין השאר על ניסיון, העדר הרשעה פלילית, קיום תנאים פיזיים ואף להפקיד ערבות בנקאית כערובה למילוי התחייבויותיה כלפי העובדים. ועד הבית נדרש לוודא שחברת הניהול המועסקת עבורו כקבלן שירות עומדת בתקנות והינה בעלת האישורים הנדרשים כחוק. אחרת הועד והדיירים עוברים על החוק ואף עלולים להיות חשופים בעתיד לתביעה של עובד שעבד בבניין מטעם חברת הניהול.

הפוסט תיזהרו מחאפרים שקוראים לעצמם חברות ניהול הופיע לראשונה ב-ויגרופ.